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楼价跌幅虽放缓短期难见小阳春

《ag电子游戏日报》12月01日发表题为“楼价跌幅虽放缓 短期难见小阳春”的评论文章,全文内容如下:

区议会选举后,市面稍复平静,主干道路重新开通,本来按兵不动的发展商急不及待推出新盘,不过楼价跌势未止,不少买家对社会动荡和经济就业情况的担忧未除,仍观望中美关系、本地乱局发展,短期恐难现“小阳春”。

根据差饷物业估价署的最新数据,截至十月,楼价已经连跌了五个月,比高峰时回落了百分之五点二四,创下八个月来的低位,不过,由于上半年升幅强劲,今年以来楼价仍然上升了百分之四点六五。虽然十月份跌幅收窄,市场人士不认为是楼价回稳的起点,预计十一月楼价跌幅会重新扩大。

行政长官林郑月娥《施政报告》宣布放宽供楼按揭限制,让二手中价楼都可以造到楼价八、九成按揭,一些本来只够财力买一手楼以享有九成按揭安排的市民,多了二手市场作为选择,二手楼成交顿时恢复活跃,业主纷纷提高叫价,是十月份楼价跌幅收窄的主要原因,不过,这个刺激因素,很快就因发展商减价促销一手楼而削弱。

失业率趋升 置业信心挫

此外,社会乱局打击了市民的置业信心和意欲,早一阵子街头多骚乱,就算睇楼都裹足,大家根本不欲出门,担心有车去无车返,尤其是部分示范单位现场经常出现临时堵路和交通管制,这种情况在十一月去到高峰,多条交通命脉被切断,街头暴力严重升级,两所大学外的情况尤其触目惊心,楼宇成交量大幅萎缩,价格明显受压,放宽按揭的短暂兴奋,完全被社会动乱产生的忧虑盖过。

近来豪宅价格跌幅比中小型单位大,原因是部分投资者眼看乱局持续了长时间,纷纷卖楼锁定利润,同时又多了人打算移民,变成想卖楼的人多,想买楼的人少。至于中小型单位,由于始终有人结婚生子,存在一定的刚性需求,成为稳住楼市的主力。

不过,当大家预期楼价续跌,就多了用家采取观望态度,推迟入市。现时失业率止跌回升,要是经济持续下滑,导致市民对自己的入息前景产生顾虑,甚至担心饭碗不保,就算够积蓄付得起首期,都有日后入息不继而断供的风险,置业信心就会下挫。

空置税效应 待售盘增加

供应方面,政府早年增加卖地,现在这些土地上的楼宇纷纷落成,造成短期供应增加,一手楼空置税又进入立法阶段,落成一年仍租不出卖不去的现楼会被征收相当于楼价百分之五的额外差饷,加强了发展商的去货意欲,偏偏几个月来的街头暴力冲突打乱了发展商的售楼部署,累积了大量单位待售。现在发展商趁局势稍为回复稳定,纷纷推出新盘,估计十二月登场的新盘多逾二千一百伙,有发展商采用比二手市场价略低的开价策略促销,形成整体市场价格下调的压力。

由于豪宅不是“必需品”,发展商现时推出的新单位,以中小型为主打,主力攻用家市场,豪宅仍然按兵不动。

短期而言,由于供应增加,需求又不明朗,楼价续有下调压力,全靠刚性需求承托,无论一手或二手楼,业主愿意减价,仍有市场。至于后市,要待中美落实签署贸易协议,本地局势又回复稳定,市民觉得自己的收入有保障,免遭减薪裁员,恢复置业信心,楼价才有可能止跌回升。

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